집을 구매할 때 예상보다 많은 세금이 부과돼요. 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세까지 총 4가지 세금을 미리 알아두면 자금 계획을 세우는 데 큰 도움이 돼요. 특히 생애최초 주택구입자라면 최대 200만 원까지 취득세를 감면받을 수 있어요.
집 구매 시 내야 하는 4가지 세금
1. 취득세: 집을 살 때 한 번만 내는 세금
취득세는 주택을 구매한 후 60일 이내에 납부해야 해요. 세율은 집값에 따라 달라지는데, 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1~3%, 9억 원 초과는 3%예요. 다주택자나 조정대상지역에서는 최대 12%까지 중과세율이 적용돼요.
생애최초 주택구입자라면 큰 혜택이 있어요. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고, 12억 원 이하 주택을 구입하며, 소득 요건을 충족하면 취득세를 최대 200만 원까지 100% 감면받을 수 있어요. 2025년 12월 31일까지 한시적으로 적용되니 서둘러야 해요.
신혼부부나 다자녀 가정도 별도의 취득세 감면 혜택이 있어요. 혼인신고일 기준 5년 이내 신혼부부나 미성년 자녀 3명 이상인 가정은 일정 금액까지 취득세를 감면받을 수 있어요.
2. 재산세: 매년 내는 보유세
재산세는 주택을 보유하고 있는 동안 매년 7월과 9월에 나눠서 내야 해요. 주택 공시가격을 기준으로 0.1~0.4% 정도의 세율이 적용돼요. 매년 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과되기 때문에, 집을 사거나 팔 시기를 조정하면 당해년도 재산세 부담을 줄일 수 있어요.
부부 공동명의로 주택을 소유하면 각자의 공시가격 기준이 분산돼요. 이렇게 하면 재산세뿐만 아니라 종부세 부담도 함께 줄일 수 있어요. 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유하면 추가 세액공제도 받을 수 있어요.
3. 종합부동산세: 고가주택 보유 시 추가 세금
종부세는 공시가격이 일정 기준을 초과하는 고가주택을 보유할 때 내는 세금이에요. 1가구 1주택자는 공시가격 9억 원 초과, 다주택자는 공시가격 합계 6억 원 초과 시 부과돼요. 매년 12월에 납부해야 해요.
부부 공동명의의 장점이 여기서도 나타나요. 각각 9억 원씩 공제가 적용되어 종부세 면제 한도가 18억 원까지 늘어나요. 주택 수를 관리하는 것도 중요해요. 다주택자는 종부세가 크게 늘어날 수 있으니, 증여나 매도를 통해 주택 수를 줄이는 게 장기적으로 유리해요.
4. 양도소득세: 집을 팔 때 내는 세금
양도소득세는 집을 팔 때 발생하는 차익에 부과되는 세금이에요. 기본세율은 6~45%인데, 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년이면 40%의 높은 세율이 적용돼요.
1가구 1주택자가 2년 이상 보유하고, 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주하면 양도소득세가 전액 비과세돼요. 단, 고가주택은 12억 원 초과분만 과세돼요. 장기보유특별공제도 활용할 수 있어요. 3년 이상 보유하고 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.
세금을 줄이는 실전 방법
감면 신청은 반드시 직접 해야 해요
생애최초 주택구입자 감면은 자동으로 적용되지 않아요. 주택 매수 계약 후 60일 이내에 관할 시군구청 세무과나 위택스를 통해 직접 신청해야 해요. 주민등록등본, 가족관계증명서, 지방세 감면 신청서 등 필요 서류를 미리 준비하세요.
감면받은 후에도 주의사항이 있어요. 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고를 하고 실거주를 시작해야 해요. 3년 이내에 매도하거나 임대로 전환하면 감면받은 세금이 추징될 수 있어요.
공동명의와 장기보유가 핵심이에요
부부 공동명의는 여러 세금을 절감하는 효과적인 방법이에요. 재산세와 종부세 부담이 분산되고, 각자의 공제 한도를 활용할 수 있어요. 특히 고가주택을 구매할 때는 공동명의의 절세 효과가 더욱 커요.
장기보유도 중요한 전략이에요. 보유기간이 길수록 양도소득세 공제율이 높아지고, 1가구 1주택 비과세 요건도 충족할 수 있어요. 매도 시기를 전략적으로 계획하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요.
증빙자료 관리가 절세의 시작이에요
취득부터 보유, 매도까지 모든 과정에서 발생하는 비용의 영수증과 계약서를 꼼꼼히 보관하세요. 수리비, 중개수수료, 이사비 등 각종 비용은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있어요.
납부기한도 반드시 지켜야 해요. 취득세는 60일 이내, 각종 세금은 법정 기한 내에 납부하지 않으면 가산세가 부과돼요. 세금 납부 일정을 미리 체크해두고 여유 있게 준비하세요.
시기별 절세 전략을 세우세요
보유세는 매년 부담하지만 예측 가능한 반면, 양도세는 한 번에 발생하고 금액이 클 수 있어요. 10년 보유 시 보유세 누적액이 3,500만 원이라면, 양도세는 2억 5,000만 원이 될 수도 있어요.
장기 보유할 계획이라면 매년 지출되는 보유세는 부담되지만, 양도세 공제 혜택을 극대화할 수 있어 더 유리할 수 있어요. 반대로 단기 매도를 계획한다면 보유세 부담은 적지만 높은 양도세율이 적용될 수 있어요.