법원경매는 법원에서 직접 방문 입찰하고, 공매는 온비드에서 온라인으로 입찰해요. 경매는 유찰 시 20~30% 감액되지만 공매는 10%만 감액되며, 낙찰 후 명도 절차도 완전히 달라요.
운영 주체와 입찰 장소가 완전히 달라요
경매는 법원이 주관하는 채권자와 채무자 간 권리관계 정리 절차예요. 채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각해 빚을 받아내는 거죠. 반면 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드 플랫폼에서 진행돼요. 주로 세금 체납으로 압류된 재산을 매각하는 방식이에요.
입찰 장소도 극명하게 달라요:
- 법원경매: 관할 법원에 직접 방문해 입찰표 작성
- 공매: 온비드 홈페이지나 앱에서 24시간 온라인 입찰
2025년 현재도 법원경매는 여전히 수기 입찰표를 작성해 입찰함에 넣는 아날로그 방식을 고수하고 있어요. 기일입찰은 정해진 날짜에 법원에 가야 하고, 기간입찰도 일주일 정도 기간 내에 법원이나 등기우편으로 서류를 제출해야 해요.
반면 공매는 온비드 회원가입과 공동인증서만 있으면 집에서도 편하게 입찰할 수 있어요. 입찰 마감 전까지는 입찰 내용 수정이나 취소도 가능해요. 법원경매는 한 번 제출하면 절대 변경할 수 없다는 점과 대조적이에요.
유찰 시 가격 감액폭이 2~3배 차이나요
유찰됐을 때 가격이 떨어지는 폭도 크게 달라요:
-
법원경매: 유찰 시 20~30% 감액 (지역별로 다름)
- 서울 대부분: 20% 감액
- 부산 일부: 30% 감액
- 예시: 10억 물건 → 8억 → 6.4억 (20% 적용 시)
-
공매: 유찰 시 10% 감액
- 전국 일률적으로 10% 적용
- 예시: 10억 물건 → 9억 → 8.1억
- 최초 공매예정가격의 50%까지만 감액
특히 주의할 점은 계산 기준이 달라요. 법원경매는 직전 유찰 가격을 기준으로 감액하지만, 공매는 최초 공매예정가격을 기준으로 감액해요. 그래서 3회차 유찰 시 법원경매는 51.2%(20% 기준)까지 떨어질 수 있지만, 공매는 70%선을 유지해요.
유찰 후 재공고 기간도 달라요:
- 법원경매: 보통 3~4주 후 재매각
- 공매: 일주일 후 바로 재공매 가능
낙찰 후 명도 절차가 하늘과 땅 차이예요
낙찰받은 후 실제로 부동산을 인도받는 과정이 가장 큰 차이점이에요.
법원경매의 인도명령:
- 낙찰 후 6개월 이내 법원에 인도명령 신청
- 신청 후 2~4주 내 결정
- 법원의 강제력으로 점유자 퇴거 가능
- 비용과 시간이 상대적으로 적게 듦
공매의 명도소송:
- 별도의 민사소송 제기 필요
- 최소 6개월~1년 이상 소요
- 변호사 선임비 등 추가 비용 발생
- 점유자가 버티면 장기전 각오해야 함
실제로 공매 물건의 경우 임차인이나 점유자가 있으면 명도가 상당히 까다로워요. 법원의 인도명령처럼 간단한 절차가 없어서 일반 민사소송을 진행해야 하는데, 이게 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 들어요.
입찰보증금과 대금납부 조건도 달라요
입찰보증금:
- 법원경매: 최저매각가격의 10% (현금 또는 자기앞수표)
- 공매: 매각예정가격의 10% (온라인 가상계좌 입금)
대금납부 방식:
- 법원경매: 무조건 일시불 (낙찰 후 1~1.5개월 이내)
- 공매: 일시불 원칙이지만 조건에 따라 할부 가능한 경우도 있음
법원경매는 잔금 납부 기한을 어기면 계약이 취소되고 입찰보증금도 몰수돼요. 연장 신청이 가능하긴 하지만 까다로운 편이에요. 공매는 낙찰 후 3영업일 이내 매매계약을 체결해야 하는데, 상대적으로 납부 조건이 유연한 편이에요.
권리분석 난이도와 물건 특성이 달라요
법원경매:
- 권리관계가 비교적 명확함
- 말소기준권리 기준으로 후순위 권리 소멸
- 물건 수가 많고 다양함
- 아파트, 상가, 토지 등 일반 부동산 중심
공매:
- 권리관계가 복잡한 경우가 많음
- 압류재산 외에 국유재산, 신탁재산 등 다양
- 물건 수가 상대적으로 적음
- 특수 물건(다이아몬드, 헬리콥터 등)도 나옴
공매는 임차인의 대항력과 우선변제권 판단이 특히 중요해요. 전입신고일과 확정일자를 압류일과 비교해 권리 인수 여부를 정확히 판단해야 해요. 배당요구를 하지 않은 임차인의 보증금을 떠안을 수도 있어요.
법원경매는 등기부등본과 매각물건명세서를 보면 권리관계를 비교적 쉽게 파악할 수 있지만, 공매는 재산명세서와 현장 확인을 통해 더 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
실전 팁: 어떤 걸 선택해야 할까요?
초보자라면 법원경매부터 시작하는 게 안전해요. 권리관계가 명확하고 명도도 수월하거든요. 특히 임의경매(담보권 실행)는 권리분석이 상대적으로 단순해요.
공매는 온라인으로 편하게 입찰할 수 있다는 장점이 있지만, 낙찰 후 관리가 어려워요. 명도 문제로 1년 넘게 고생하는 경우도 많아요. 대신 경쟁이 덜해서 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받을 기회는 있어요.
두 시장 모두 장단점이 명확하니 본인의 경험과 자금 여력에 맞춰 선택하세요. 처음이라면 법원경매 견학부터 시작해보는 것도 좋은 방법이에요.
Disclaimer: 이 글은 정보 제공 목적입니다. 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 부동산 경매는 높은 법적·재무적 위험이 따를 수 있습니다. 실제 경매 참여 전 반드시 스스로 확인하고, 필요하면 변호사·법무사·세무사 등 전문가와 상담해야 합니다. 이 콘텐츠로 인한 손실에 대해 작성자는 책임지지 않습니다.