등기부등본의 갑구와 을구에서 찾아야 할 위험 신호들이 정말 많아요. 가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁등기, 임차권등기명령 같은 권리들은 보증금을 날릴 수 있는 빨간불이에요.
갑구에서 찾는 위험 신호
갑구는 소유권과 관련된 사항을 기록하는 곳이에요. 여기서 발견되는 위험 신호들은 즉시 계약을 재고해야 할 수준이에요.
가압류와 압류는 채무자의 재산을 임시로 동결시키는 조치에요. 집주인이 빚을 갚지 못해 채권자가 법원에 신청한 거예요. 가압류는 재판 전 임시조치고, 압류는 확정판결 후 조치인데, 둘 다 집주인의 재정상태가 심각하다는 신호예요. 이런 집은 곧 경매로 넘어갈 가능성이 높아요.
경매개시결정이 등기되어 있다면 이미 경매 절차가 진행 중이라는 뜻이에요. 이런 집과 계약하면 안 돼요. 낙찰자가 나타나면 세입자는 보증금을 못 받고 쫓겨날 수 있어요.
가처분도 위험해요. 특히 '처분금지가처분'은 소유권 다툼이 진행 중이라는 의미예요. 소송 결과에 따라 집주인이 바뀔 수 있고, 그 과정에서 세입자 권리가 무시될 수 있어요.
신탁등기는 특별히 주의해야 해요. 2025년부터 등기부에 '신탁원부 확인 필요' 경고문구가 표시되지만, 여전히 많은 사람들이 놓치는 부분이에요. 신탁등기가 있으면 실제 소유자는 신탁회사예요. 원래 집주인(위탁자)과 계약하면 무효가 될 수 있어요. 반드시 신탁원부를 확인하고 수탁자의 동의를 받아야 해요.
을구에서 찾는 위험 신호
을구는 소유권 외의 권리사항을 기록해요. 주로 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 것들이에요.
근저당권의 채권최고액을 확인해야 해요. 채권최고액이 집값의 60-70%를 넘으면 위험해요. 예를 들어 시세 3억인 집에 2억 5천만원 근저당이 있다면, 경매 시 은행이 먼저 가져가고 세입자는 남은 돈에서 받아야 해요. 특히 최근에 설정된 근저당은 집주인이 급하게 돈을 빌렸다는 신호일 수 있어요.
임차권등기명령은 이전 세입자가 보증금을 못 받아서 법원에 신청한 거예요. 이게 있으면 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 확실한 증거예요. 절대 계약하면 안 돼요.
다수의 전세권이 설정되어 있는 것도 조심해야 해요. 집주인이 여러 곳에서 전세금을 받았다는 의미인데, 깡통전세일 가능성이 높아요.
대항력 확인 방법
대항력은 등기부등본에 직접 표시되지 않아요. 하지만 세입자 보호의 핵심이에요.
대항력은 전입신고와 점유로 생겨요. 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생해요. 이게 있어야 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가도 계약기간 동안 살 수 있어요.
우선변제권을 얻으려면 확정일자까지 받아야 해요. 확정일자는 계약서를 들고 주민센터나 인터넷 등기소에서 받을 수 있어요. 전입신고와 확정일자를 모두 갖추면 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요.
주의할 점은 전입신고 당일이 아니라 다음날부터 대항력이 생긴다는 거예요. 악질 집주인들은 이 하루 차이를 악용해 세입자가 전입신고하는 날 근저당을 설정하기도 해요.
실전 체크리스트
등기부등본을 볼 때 이 순서로 확인하세요:
- 최신 등기부등본인지 확인 - 발급일자가 오늘 날짜여야 해요
- 갑구 확인 - 압류, 가압류, 경매, 가처분, 신탁 여부
- 을구 확인 - 근저당 금액, 임차권등기, 전세권 개수
- 권리 순위 계산 - 선순위 권리들의 총액이 집값의 70% 넘는지
- 최근 변동사항 - 1개월 내 새로운 근저당이나 압류가 있는지
- 신탁등기 시 신탁원부 확인 - 임대 권한 누구에게 있는지
만약 이 중 하나라도 문제가 있다면 계약을 재고하거나 전문가 상담을 받아야 해요. 특히 경매개시결정, 임차권등기명령, 다액의 근저당은 절대 피해야 할 위험신호예요.
Disclaimer: 이 글은 정보 제공 목적입니다. 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 부동산 경매는 높은 법적·재무적 위험이 따를 수 있습니다. 실제 경매 참여 전 반드시 스스로 확인하고, 필요하면 변호사·법무사·세무사 등 전문가와 상담해야 합니다. 이 콘텐츠로 인한 손실에 대해 작성자는 책임지지 않습니다.